柯学诉重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷案
重庆市江北区人民法院
民事判决书
(2017)渝0105民初16379号
　　原告：柯学。
　　委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李霞，重庆合纵律师事务所律师。
　　被告：重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司，统一社会信用代码91500105MA5U9DMY6N。
　　法定代表人：吴显均，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡剑，重庆至立律师事务所律师。
　　原告柯学与被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯学的委托诉讼代理人喻鸿波、李霞，被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人胡剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告柯学向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》于2017年7月20日解除；2、判令被告向原告退还租金38400元，保证金10000元、管理费2700元，共计51100元；3、依法判令被告支付原告资金占用损失，以51100元为基数，按年利率6%为计算，自起诉之日起至实际履行完毕之日止。本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由如下：2016年12月23日，原告与被告签订了《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》，约定原告租用重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司位于重庆金渝农贸市场活鸡鸭兔门店一个，租赁期限从2017年7月1日起至2018年7月1日。优惠免租期为2017年1月1日至2017年7月1日。合同约定被告应该为原告提供摊位及相关配套设施和经营条件保障，保证原告正常经营。合同签订后，原告依约向被告交纳了租金38400元，保证金10000元、管理费2700元，共计51100元。市场有一个货运电梯和一个自动扶梯提供使用，自原告进场以来，自动扶梯基本上没有运转过，唯一一个货运电梯在2017年7月11日也因被告未向物业服务公司支付电费及租金等相关费用而断电导致无法使用。后来物业公司关闭农贸市场电计量装置，导致金渝市场全面断电，原告作为经营户根本无法正常营业，原告遂多次找到被告了解情况协商处理。后2017年7月20日，被告向市场经营户出具公开信，载明由于各种原因导致市场难以继续经营，对于目前还在场的经营户按照合同约定进行善后处理。原告在农贸市场的租赁期限才刚刚开始，被告却无法按照合同约定继续提供经营所需要的配套设施、经营条件。
　　被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司辩称，1、截止法庭辩论结束之日，我方因与重庆天拓置业发展有限公司存在纠纷，所以一直没有向原告收取过水电费，原告自己也没有缴纳；2、原、被告之间的租赁合同尚处于履行状态，我方2017年7月20日发布的通知、公开信等仅仅是对市场停业作出的通知，不是解除合同的意思表示，我方没有行使合同解除权，现在原告提出解除合同，我方也同意，但是需要明确合同解除是因原告的违约造成的；3、合同履行过程中，原告存在一项违约行为，即违反了合同第九条第9项的约定，我司对已经收取的租金、保证金、管理费金额没有异议，但是不同意退还；另如果人民法院认定应该退还，也应当收取7个月的管理费；4、货梯停电情况属实，但是是有原因的，我司的一个股东从重庆天拓置业发展有限公司承租了涉案农贸市场，因为双方在交接中出现问题才导致出现本案中的相关问题；5、虽然被告与案外人物业公司以及重庆天拓置业发展有限公司存在纠纷，但不影响市场的正常运行，导致市场停业有原、被告双方的原因，双方都应该负责。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》、告知函、欠费清单、公开信、通知、会议纪要、收据、视频，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年12月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》约定被告将金渝农贸市场门市1个出租给原告用于活鸡鸭兔经营。租赁期从2017年7月1日至2018年7月1日止，共计1年，优惠期自2017年1月1日起至2017年6月30日，共计6个月。摊位租金为3200元每月，交费周期时间为12个月缴一次，应缴费38400元。市场管理费每摊位150元共计2700元。因经营需要安装水、电表者，需向市场管理办公室提出书面申请，同意后方可安装，费用自理，水、电费按行市收取。保证金应在本合同签订（时）缴纳，摊位、门市每个保证金为1万元，本合同项下实缴保证金10000元。乙方如无违约行为且未给市场造成相应赔偿损失，合同期满乙方完好交回摊位并办理了完退场手续后，甲方凭有效单据，全额退还保证金。合同第六条“甲方权利、义务”约定：……3、应按本合同约定为乙方提供摊位及相关配套设施和经营条件保障，保证乙方正常经营。7、应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物的管理及维护保养，对乙方装修的审查和监督，对市场范围以内的水、电、气、管理、线路、设施的管理、维修及保养，对市场公共区域的清洁管理，并负责市场的公共安全、消防安全，场内各种通道道路的管理等。第九条“违约及合同解除”约定：乙方有下列情形之一的，属违约行为，甲方有权令乙方停业整顿或解除本合同，同时乙方应当将本合同约定的履约保证金作为违约金支付给甲方：……9、未经甲方同意摊位连续闲置10日或累计闲置30日的。
　　合同签订当日，原告向被告支付保证金10000元、租金38400元、管理费2700元。
　　2017年7月11日，金渝农贸市场货梯因断电不能使用，直至该月20日仍未妥善处理。7月20日当日，市场内部分经营户遂聚集与被告产生纠纷，双方在江北区大石坝街道协调处理撤场善后事宜，产生会议纪要一份。当日，被告发出公开信及通知，公开信载明：由于各种原因导致本市场难以继续经营，为切实合法保障各位经营户的利益，本市场将配合大石坝街道完成各项收尾工作，给各位一个满意的答复，对于目前在场的经营户，我们将参照法律法规，按照合同约定，进行善后处理。通知载明：本市场因多种原因罢市，现决定从罢市之日起，各位经营户自行处理保管自己的一切财物，本市场现在无能力看管，请多多理解。2017年7月21日，重庆华润二十四城物业服务有限公司向农贸市场发出告知函（附欠费清单），载明农贸市场拖欠物业服务费、水电公摊费、代支代垫水电费，多次催收未果，将于7月26日关闭电计量装置。
　　金渝农贸市场自2017年7月20日发生纠纷后即处于停业状态。2017年8月4日，原告诉至本院。
　　庭审中，被告举示了一组视频，拟证明2017年7月1日至10日期间，原告连续10日未经营。原告质证称证据真实性无异议，但是事出有因，原告是卖家禽的，因为禽流感爆发的原因，政府出通知要求停业，具体情况社区居委会都知晓，相关证据我方提供由困难，但确实是客观情况。而且被告也并未因此向原告追究过违约责任，即便原告该承担违约金，合同约定的标准也过高，请求人民法院调整。
　　2017年9月20日，在接受本院询问时，大石坝街道办事处及瓦厂嘴社区居民委员会对于因防控禽流感疫情而通知金渝达农贸市场禽类经营户暂停营业事宜予以了确认。
　　本院认为，原、被告签订的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。
　　对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，即使原告确有存在合同约定的连续10日未经营的违约行为，但是系出于防控疫情的需要，被告不因此理由而享有合同解除权，原告亦不应因此而承担违约责任。2、被告于2017年7月20日发出的通知、公开信，结合当日在街道办事处就撤场善后事宜进行协商的事实，可认定被告于该日向原告发出了解除租赁合同的意思表示，现原告诉请确认双方的租赁合同于该日解除，应属双方在合同解除上达成了合意；3、即使被告不认为2017年7月20日其发出的通知、公开信系解除合同的意思表示，但是庭审中，针对原告的诉讼请求，被告也明确表示可以解除合同，只是认为系因原告的违约导致合同解除；4、2017年7月20日之后涉诉市场确已实际关闭停业。综上，本院认定双方的租赁合同于2017年7月20日已告解除。
　　合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对于原告已经实际缴纳租金38400元、保证金10000元、管理费2700元此一事实没有异议。从2017年7月1日至7月19日，原告租赁摊位实际产生租金3200某19/31=1961.29元，合同解除后，被告就租金部分应退还38400-1961.29=36438.71元。原告已缴纳的2700元管理费所含期间是2017年1月至2018年6月底计18个月，现合同于2017年7月20日解除，故原告实际应承担管理费150某6+150某19/31=991.94元，被告应退还2700-991.94=1708.06元。
　　对于退还保证金的诉讼请求。虽然合同第九条“违约及合同解除”约定：乙方有下列情形之一的，属违约行为，甲方有权令乙方停业整顿或解除本合同，同时乙方应当将本合同约定的履约保证金作为违约金支付给甲方：……9、未经甲方同意摊位连续闲置10日或累计闲置30日的。但是，前述已经认定，原告因防控疫情的需要未能正常经营，免于承担违约责任，故被告已经收取的10000元保证金应该退还给原告。
　　原告自愿申请撤回第3项诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规的规定，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
　　一、被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告柯学已付租金36438.71元、保证金10000元、管理费1708.06，共计48146.77元；
　　二、驳回原告柯学的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取538.75元，由原告柯学负担31.14元，被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司负担507.61元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员　　柴世斌
二〇一七年九月二十九日
书　记　员　　吴小娇