苏州中宏商业经营管理有限公司等诉戴子龙房屋租赁合同纠纷案
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2014)苏中民终字第02289号
　　上诉人（原审被告）苏州中宏商业经营管理有限公司。
　　法定代表人吴坚新，该公司董事长。
　　委托代理人华晓。
　　被上诉人（原审原告）戴子龙，系常熟市海虞镇戴子龙家禽店经营者。
　　委托代理人张宇彬，律师。
　　委托代理人缪留萍。
　　原审第三人苏州中茂置业发展有限公司。
　　法定代表人吴坚新，该公司董事长。
　　委托代理人唐晓庆。
　　上诉人苏州中宏商业经营管理有限公司（以下简称中宏公司）因与戴子龙、苏州中茂置业发展有限公司（以下简称中茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院作出的（2013）熟虞民初字第1570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院审理查明：2012年1月9日，戴子龙与中宏公司订立租赁合同1份，约定：租赁房产位于中宏新农中心（周行市场）5区170门牌，参考建筑面积16平方米，租赁期间为2012年1月1日至2014年2月28日，租赁期间费用计算为每年人民币5000元。中宏公司收取戴子龙押金人民币1000元。戴子龙在中宏公司管理下的中宏新农中心从事活鸡宰杀与销售，个体工商户的字号为常熟市海虞镇戴子龙家禽店。
　　2013年6月9日，苏州市常熟工商行政管理局联合常熟市农业委员会、常熟市卫生局、常熟市商务局发布文件，规定活禽交易严格执行交易与宰杀分开、光禽交易与宰杀区分开。2013年9月10日，中宏公司将戴子龙所租赁的房屋停水、停电，导致戴子龙无法经营直至2014年2月28日租赁合同到期，
　　一审开庭时，戴子龙尚未将租赁房产交还给中宏公司，中宏公司就押金1000元也未与戴子龙结算。戴子龙对其主张的停水、停电期间的经营损失40000元未能提供相应的证据予以证实；中宏公司主张在停电、停水前向戴子龙发出过通知，但未能提供证据证实。
　　原审另查明：位于江苏省常熟市中宏新农中心（周行市场）5区170门牌的租赁房产的所有权人为中茂公司，中茂公司委托中宏公司进行管理和租赁；纠纷发生前戴子龙对此并不知情。中宏公司未提供证据证明已就产权人的问题向戴子龙进行了披露。
　　以上事实，有戴子龙的身份证、当事人双方的工商登记资料、责任书、市场管理公约、租赁合同、工商局的文件、房产证、证明材料、当事人的陈述在卷佐证。
　　原审原告戴子龙的诉讼请求为，请求判令：1、中宏公司和中茂公司共同退还2013年9月10日至2014年2月28日的房屋租金；2、中宏公司和中茂公司共同退还押金1000元；3、中宏公司和中茂公司共同赔偿经营损失40000元；4、诉讼费用由中宏公司和中茂公司承担。
　　原审法院认为：中宏公司接受中茂公司的授权委托后以自己的名义与戴子龙签订了租赁合同，该合同合法有效，原审法院予以认定。发生纠纷的主要原因是中宏公司质疑戴子龙在租赁房产中杀活鸡并销售的行为，认为戴子龙的行为违反了工商局文件中关于活禽交易严格执行交易与宰杀分开、光禽交易与宰杀区分开的规定，导致中宏公司为防范禽流感而对戴子龙停电、停水。原审法院认为，中宏公司认为戴子龙使用租赁房产的行为违反了相关规定和合同约定，可以解除合同或者追究戴子龙违约责任，也可由行政执法部门进行执法处理来处理纠纷；中宏公司采取停电、停水的方法，对戴子龙构成侵权，中宏公司应当承担过错责任。戴子龙要求中宏公司赔偿2013年9月10日至2014年2月28日的房产租金的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持；该租金为5000元／年÷365天×172天＝2356.16元。戴子龙要求中宏公司赔偿经营损失40000元，未能提供充分的证据，鉴于戴子龙为个体工商户，其收入标准可以参考江苏省2012年个体工商户年收入标准36650元／年计算，为36650元／年÷365天×172天＝17270.68元。戴子龙要求中宏公司退还押金1000元，因租赁房产尚未交接，押金问题应当另行处理。中茂公司为租赁房产的所有权人，对委托代理人在委托管理房产过程中产生的民事责任，应当承担连带责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告苏州中宏商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告戴子龙租金损失人民币2356.16元。二、被告苏州中宏商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告戴子龙经济损失人民币17270.68元。三、第三人苏州中茂置业发展有限公司对被告苏州中宏商业经营管理有限公司在本案中的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告戴子龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币900元，由原告戴子龙负担50元，由被告苏州中宏商业经营管理有限公司负担850元。
　　上诉人中宏公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决上诉人赔偿租金损失2356.16元无事实依据。戴子龙经营家禽的活杀与销售构成违约，上诉人停水、停电并未违反合同约定，无需承担过错责任。戴子龙实际使用房屋至租期届满，并未返还涉案房屋，中宏公司可以向戴子龙收取租金。原审判决上诉人赔偿戴子龙租金损失17270.68元证据不足。戴子龙就其经营损失未能提供证据予以证实，原审判决参照个体工商户年收入标准计算于法无据。请求撤销原判，依法改判驳回戴子龙的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
　　被上诉人戴子龙辩称：原审法院认定事实正确，判决合理。经营损失的认定远低于实际损失。请求二审法院依法核实。我方已将租赁房屋交还给上诉人，故上诉人应当退还押金1000元。除经营损失的计算方式及押金退还问题外，原审判决认定事实正确，适用法律恰当，请求驳回上诉人诉请。
　　原审第三人中茂公司辩称：同意中宏公司的上诉意见。
　　二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
　　二审另查明：中宏公司与戴子龙签订的《租赁合同》约定戴子龙交纳1000元作为水电费押金，在合同终止后且乙方腾空退还房屋、缴清拖欠费用、结清损失赔偿金后十五日内由中宏公司不计息退还；甲方在合同有效期内、到期或终止时，有权从履约保证金或水电押金中扣除任何费用。《租赁合同》就活禽交易是否需与宰杀分开未进行约定。
　　一审中，中茂公司出具《证明》一份，载明：中茂公司系涉案房屋的所有权人，其授权委托中宏公司对涉案房屋进行出租及经营管理。中宏公司确认租赁合同签订时就已经开始存在委托关系了，租金收取后进中宏公司的帐，再和中茂公司结算；小维修由中宏公司负责，大的设备、设施维修由中茂公司负责。原审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款为依据追加中茂公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼之后，戴子龙明确表示要求中宏公司与中茂公司共同赔偿，如果确实是委托关系，要求委托人承担责任。
　　中宏公司提交其自行制作的水电费专用收据一张，主张戴子龙尚结欠水电费390元，戴子龙对此不予认可；中宏公司确认其一审中并未提出该项主张。双方当事人一致确认，戴子龙已于2014年3月8日将涉案房屋钥匙交还给中宏公司工作人员；戴子龙明确表示涉案房屋内遗留物品其不要了。各方当事人一致确认中茂公司并未参与诉争租赁合同的履行。
　　以上事实，由《租赁合同》、中茂公司《证明》、原审法院《参加诉讼通知书》、水电费收据及当事人陈述等证据予以证实。
　　本院认为，诉争的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。戴子龙自2012年起即在涉案房屋内从事活鸡的宰杀与销售业务，中宏公司未提供证据证实其在市场管理中曾就此提出异议；租赁合同就销售与宰杀是否必须分离的问题也未进行约定，故中宏公司关于戴子龙在租赁房屋内宰杀活禽的行为构成违约的主张没有事实依据。2013年禽流感疫情发生后，主管部门要求将活禽交易与宰杀分离的规定，不能成为中宏公司对戴子龙进行断水、断电处理的正当理由。中宏公司自2013年9月10日起对涉案房屋断水、断电的行为构成违约，戴子龙要求中宏公司承担违约责任并赔偿损失的主张于法有据，原审法院予以支持并无不当。中宏公司断水、断电后戴子龙客观上无法继续使用租赁房屋，中宏公司收取租金没有事实依据，应予返还。因戴子龙系从事活禽销售的个体工商户，无法开业经营必然造成其经营损失，该损失中宏公司缔约时即可预见，原审法院参照江苏省2012年度个体工商户收入标准核定戴子龙的经营损失并无不当。中宏公司关于其不应当承担赔偿责任的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。
　　诉争的房屋租赁合同系中宏公司以自己名义与戴子龙签订，各方当事人均确认中茂公司作为产权人并未参与合同履行。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，受托人因委托人原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利；本案中，中宏公司作为受托人系由于自身原因对戴子龙违约，故即便其对戴子龙披露了委托人中茂公司，也不能产生戴子龙可以向中茂公司主张权利的法律后果；因此，原审法院在戴子龙明确表示如果存在委托关系要求委托人承担责任的情况下，判令中茂公司与中宏公司承担连带责任没有法律依据，本院予以纠正。
　　关于1000元水电押金是否应当返还的问题。中宏公司提交收据主张戴子龙尚结欠水电费390元，戴子龙对此不予认可，但未提供证据证实已经与中宏公司结清了水电费，故其要求退还水电押金1000元的条件尚未成就，本院对戴子龙的该项抗辩意见不予支持。
　　综上所述，上诉人中宏公司的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决关于中茂公司连带责任的认定适用法律有误，应予纠正。原审判决对于诉讼费用负担的认定不当，本院一并予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：
　　一、维持常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第1570号民事判决第一项、第二项；
　　二、撤销常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第1570号民事判决第三、第四项；
　　三、驳回戴子龙的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费900元，由戴子龙负担493元，由苏州中宏商业经营管理有限公司负担407元；二审案件受理费900元，由苏州中宏商业经营管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　　杨恩乾
审　判　员　　周　军
代理审判员　　王君英
二〇一四年九月五日
书　记　员　　李　昂