广州华虹房地产实业有限公司等诉陈好等房屋租赁合同纠纷案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第3617号
　　上诉人（原审原告）广州华虹房地产实业有限公司。
　　法定代表人刘家成职务董事长。
　　委托代理人蒋剑明、劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）陈好。
　　被上诉人（原审被告）李桥锋。
　　上述两被上诉人共同委托代理人曹宇瞳，广东南方福瑞德律师事务所律师。
　　上述两被上诉人共同委托代理人姜山。
　　原审第三人广州名汇商贸发展有限公司。
　　法定代表人刘家成，职务董事长。
　　委托代理人赵绯。
　　上诉人广州华虹房地产实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2004）荔法民三初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院认为，原、被告签订的《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。该合约“原告在租赁期限内终止租约，被告有就因此而造成的损失要求赔偿的权利”的条款是对被告要求赔偿损失权利的约定，并非双方对解除合同条件的约定，该合约并没有约定解除合同的条件，原告提出康王路工程施工及2003年的“非典”疫情造成其经营环境发生重大变化，上述情形是原告经营中遭到的风险，不属于“不可抗力”，并非法定解除合同的事由；原告是否经营亏损也非法定解除合同的事由，第三人是否经营亏损与本案没有关联性。原告作为违约方不享有解除合同的权利，其要求解除《租赁合同》没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出判决如下：驳回原告广州华虹房地产实业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元由原告广州华虹房地产实业有限公司负担。
　　判后，广州华虹房地产实业有限公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、因其情势变更双方不能实现合同的预定目的。上诉人向被上诉人承租房屋交由原审第三人经营。原审第三人在经营过程中，先后受到康王路地下隧道工程施工及2003年“非典”疫情的影响，特别是“非典”作为突发性的异常事件，是无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于不可抗力事件。根据合同法第九十四条第一款的规定，双方应解除《租赁合同》。二、解除《租赁合同》是为防止被上诉人的损失进一步扩大。合同法规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。”本案中，上诉人长期亏损，已无力向被上诉人支付租金。《租赁合同》不解除，只能导致被上诉人的损失进一步扩大，为此，由被上诉人收回房屋另行出租或经营，才能防止被上诉人的权利进一步受到损失。三、上诉人愿意在合同解除后给予被上诉人合理补偿。故请求：1.撤销原判；2.解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》；3.诉讼费由被上诉人承担。
　　被上诉人答辩称：不同意上诉人的上诉请求。
　　原审第三人述称：同意上诉人的上诉意见。
　　经审理查明，广州市下九路以东至荣光里、厚仁里名汇商业大厦第二层2118号商铺（建筑面积23.04平方米）是被上诉人向上诉人购买的房屋。1999年10月12日，双方签订《租赁合同》，约定：被上诉人将其购买的名汇商业大厦第二层2118号商铺出租给上诉人经营使用，年租金152733.12元，租期从2001年1月1日至2005年12月31日止；上诉人在租赁期限内终止租约，被上诉人有就因此而造成的损失要求赔偿的权利；上诉人逾期交租，除补交租金外，还须向被上诉人缴纳每日0.1%的滞纳金；双方如因不可抗力的原因导致毁约，双方互不承担责任。合约签订后，被上诉人将商铺交付给上诉人，上诉人将商铺交由原审第三人经营至今。2003年1月起上诉人没有向被上诉人交纳租金。2004年2月上诉人向被上诉人发出《关于提前终止名汇商业大厦租赁合同的紧急通知》，通知被上诉人提前终止合同。同年3月，名汇商厦的业主代表提交书面意见，要求撤销上述紧急通知，继续履行合同。上诉人对业主代表的上述意见书面答复表示，业主如对解除返祖协议收回商铺有争议，双方应通过协商或法律程序解决。双方未能就解除租赁合约协商一致。
　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况，该法定解除权的行使取决于不可抗力对合同履行的影响程度，即要达到合同目的不能实现。上诉人与被上诉人签订的是房屋租赁合同，其合同目的是被上诉人通过让渡房屋使用权获取金钱，上诉人则支付一定的金钱而取得房屋使用权。虽然康王路地下隧道施工及“非典”疫情对原审第三人的经营有一定的影响，甚至可能导致原审第三人在一定时间内经营亏损，但并不能直接导致上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的目的不能实现。因此，上诉人以康王路地下隧道施工及“非典”疫情是不可抗力并导致《租赁合同》的目的不能实现为由，要求行使法定解除权的理由不成立，原审判决驳回其解除合同的请求正确。上诉人提出解除《租赁合同》是为防止被上诉人的损失进一步扩大，但上诉人并非不能履行租赁合同，至于原审第三人是否亏损无力支付租金，解除合同是否更有利于保护被上诉人的利益，则取决于被上诉人的意愿，上诉人以此要求判令解除合同缺乏法律依据。审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费50元，由上诉人广州华虹房地产实业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　张　妍
代理审判员　　汪秀兰
代理审判员　　文方遒
二ＯＯ四年十一月　　 日
书　记　员　　秦　旺