上海雪豹城有限公司与上海邓佳菜餐饮有限公司租赁合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2004）沪一中民二（民）终字第504号
　　上诉人（原审原告、反诉被告）上海雪豹城有限公司。
　　法定代表人施惠弟，董事长。
　　委托代理人朱元宰，该公司工作人员。
　　委托代理人邵曙范，上海市震旦律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告、反诉原告）上海邓佳菜餐饮有限公司。
　　法定代表人徐肖柏，董事长。
　　委托代理人刘峰、郭金清，上海市锦天城律师事务所律师。
　　上诉人上海雪豹城有限公司（以下简称雪豹城公司）、上海邓佳菜餐饮有限公司（以下简称邓佳菜公司）因租赁合同纠纷一案，均不服上海市卢湾区人民法院（2003）卢民三（民）初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2004年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人雪豹城公司之委托代理人朱元宰、邵曙范，上诉人邓佳菜公司之法定代表人徐肖柏及其委托代理人刘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原审认定，2001年1月23日，邓佳菜公司与雪豹集团上海公司签订租赁合同一份。合同约定：雪豹集团上海公司将其所有的位于本市淮海中路627-641号六层房屋及现有的附属设施、设备、用具等出租给邓佳菜公司作为餐饮经营使用。租赁房屋中原酒家使用的设施、设备及用具在租赁协议签订后由双方进行清点予以书面确认，并确定每年年终双方对上述财产进行自然损耗和易碎品以及非自然损耗的清点确认。附属设施为现有动力电、电梯等设备。租赁期限自2001年3月15日至2011年3月14日。第一年至第三年的年租金为人民币（下同）1，000，000元；第四年至第六年的年租金为1，100，000元；第七年至第十年的年租金为1，210，000元。每季度的物业管理费和空调使用费均为25，000元。支付方式为一季度一付。邓佳菜公司应在2001年3月14日前支付雪豹集团上海公司押金250，000元。租赁期满，雪豹集团上海公司应退还邓佳菜公司押金。2001年3月15日至同年4月14日为免租装修期。此外，合同就其他相关事项亦作了相应约定。合同签订后，双方按约履行。2002年7月4日，浙江省高级人民法院发出公告，内容为：“雪豹集团上海公司所有的位于上海市淮海中路627-641号房产，近日人民法院将依法强制拍卖。为切实保护租赁（经营）者的合法权益，请你们与雪豹集团上海公司租赁租金支付到2002年7月底前止。”同月30日，雪豹集团上海公司与邓佳菜公司签订《提前终止租赁协议书》，约定因雪豹集团上海公司债务问题，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，双方协商决定自2002年7月31日起解除租赁合同，雪豹集团上海公司返还邓佳菜公司押金。雪豹城公司亦在该协议书上加盖了公章。2002年8月19日，雪豹城公司与邓佳菜公司签订《租赁合同书》一份，约定：雪豹城公司将本市淮海中路627-641号六层房屋及现有的附属设施、设备、用具等出租给邓佳菜公司使用。租赁房屋中原酒家使用的设施、设备及用具在租赁协议签订后由双方进行清点予以书面确认，并确定每年年终双方对上述财产进行自然损耗和易碎品以及非自然损耗的清点确认。附属设施为现有动力电、电梯等设备。租赁期限自2002年8月1日至2011年7月31日。邓佳菜公司于签订合同时支付雪豹城公司押金220，000元。租赁期满，雪豹城公司收取的押金应退还邓佳菜公司。第一年至第二年的年租金为880，000元；第三年至第五年的年租金为980，000元；第六年至第九年的年租金为1，090，000元。电费、煤气费由邓佳菜公司按电表和煤气表结算数实际支付，每月按电力部门和煤气公司交费规定的日期交雪豹城公司代为交付。雪豹城公司向邓佳菜公司收取独立电表之外的物业管理费每年100，000元和中央空调使用费每年100，000元。支付方式为每月一付，每期支付日为月底，支付下个月的租金、物业管理费和中央空调使用费。逾期十天未付租金视为违约，逾期三十天视为严重违约，租赁合同即可终止，押金由雪豹城公司没收，邓佳菜公司须承担违约责任。邓佳菜公司为经营需要在不损坏原房屋结构情况下，对租赁房屋进行装修、装潢，由邓佳菜公司自行根据有关法律、法规、规章的规定办理有关手续。在装修、装潢过程中，如需要变动房屋和附属设施，事先需征得雪豹城公司书面同意。因雪豹城公司自身原因导致合同终止履行的，雪豹城公司应赔偿邓佳菜公司相当于六个月租金的违约金和装潢损失以及500，000元的无形资产损失。在租赁期内，邓佳菜公司不得单方面自行退租，否则邓佳菜公司需赔偿雪豹城公司相当于六个月租金的违约金。合同签订后，邓佳菜公司按约承租上述房屋从事餐饮经营。2003年4月30日，邓佳菜公司致函雪豹城公司称：“……由于目前不可抗力时期所造成的经营困难，我司恳请贵司收取的四月份的租金及我司未付的其他费用从我司保证金中扣除，待恢复正常营业时，我司会及时补足保证金，且我司决定从五一起，在目前非典时期暂时歇业一个月，歇业期间的租金由贵我双方协商解决……”。同日，雪豹城公司向邓佳菜公司发出“关于再次催讨租金等费用的函告”，内容为：“……贵公司已严重违约，租赁合同即可终止，押金由我公司没收，贵公司需承担违约责任……另贵公司决定5月份歇业一个月是自身行为……故一切由此造成的损失由贵公司自行承担……”。之后，雪豹城公司要求邓佳菜公司支付租金及其他相关费用未果，遂诉诸法院，要求：1、解除双方的租赁合同；2、邓佳菜公司返还价值40，000元的桌椅；3、邓佳菜公司已支付的押金220，000元归本公司所有；4、邓佳菜公司支付2003年4月的租金73，333元；5、邓佳菜公司支付2003年4月的物业管理费8，333元；6、邓佳菜公司支付2003年4月的中央空调使用费8，333元；7、邓佳菜公司支付2003年3月和4月的水、电、煤、排污及停车费计54，768.49元；8、邓佳菜公司按照合同约定的标准支付自2003年5月1日起至2004年1月31日止的租金、物业管理费和中央空调使用费；9、邓佳菜公司支付违约金440，000元。邓佳菜公司不同意雪豹城公司的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、确认双方于2002年8月19日签订的租赁合同无效；2、雪豹城公司返还押金220，000元；3、雪豹城公司赔偿装潢损失230，000元；4、雪豹城公司赔偿经营损失1，080，000元。
　　原审另查明：双方当事人确认邓佳菜公司自2003年5月1日起停止经营。邓佳菜公司提供的上海市黄浦区第一公证处出具的（2003）沪黄一证经字第3898号公证书表明2003年7月15日，邓佳菜公司申请该公证处对涉讼房屋客运电梯运行情况进行证据保全。公证员在现场看到雪豹城公司正在装修，雪豹城公司保安人员拒绝邓佳菜公司工作人员进入该房屋。2004年2月4日，邓佳菜公司将涉讼房屋返还雪豹城公司。
　　原审再查明：本市淮海中路627-641号（建筑面积7，775.36平方米）全幢房屋的权利人为雪豹集团上海公司。雪豹城公司是1993年6月17日成立的沪港合作企业，雪豹集团上海公司（原浙江雪豹实业公司上海公司）作为合作一方提供本市淮海中路627-641号地下室、第二层、第三层、第五层、第六层房屋给合作公司使用。合作公司的合作期限为25年，自合作公司营业执照签发之日起计算。
　　原审审理中，邓佳菜公司向法院提出申请，要求对涉讼房屋的装潢进行评估。双方当事人未能协商确定评估机构，法院指定上海市房地产估价师事务所有限公司（下简称“房产估价公司”）对涉讼房屋的装潢现值进行评估。2004年1月7日，房产估价公司出具“沪房地师估（2003）估字第2666号”《估价报告》，确定本市淮海中路627-641号六层房屋的装饰工程现值为203，000元。同月18日，雪豹城公司对该估价结论提出异议，认为该结论是建立在假设的基础上，且具有明显的倾向性，事实上邓佳菜公司未对涉讼房屋进行过实质性的装潢。同年1月12日，房产估价公司对雪豹城公司的异议作出回复，认为该估价结论是客观的，不存在偏向性。
　　原审认为，⑴雪豹城公司依法享有涉讼房屋的使用权，其有权将该房屋出租。邓佳菜公司无证据证明雪豹城公司系采取欺诈手段签订合同。雪豹城公司与邓佳菜公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效。邓佳菜公司要求确认双方合同无效的反诉请求，法院不予支持。⑵双方当事人在签订合同后，应按照约定全面履行自己的义务。邓佳菜公司作为承租人在承租期间理应按照合同的约定支付租金及相关费用。现邓佳菜公司逾期支付租金已超过三十日，构成合同约定的严重违约。雪豹城公司要求解除合同，法院予以支持。鉴于雪豹城公司未通知邓佳菜公司径向法院起诉要求解除合同，故本案起诉状副本送达邓佳菜公司之日视为解除通知到达之日，双方的合同自该日起解除。合同解除后，双方应对合同解除前已实际履行的部分进行结算，邓佳菜公司应支付雪豹城公司合同解除前所发生的租金、物业管理费、中央空调使用费及2003年3月、4月的水、电、煤、排污和停车费。虽然邓佳菜公司至2004年2月4日才将涉讼房屋返还雪豹城公司，但本案双方当事人确认邓佳菜公司自2003年5月1日停止经营后未实际使用该房屋，涉讼房屋处于雪豹城公司控制之下。另邓佳菜公司提供的证据亦证明在2003年7月15日雪豹城公司保安人员阻止其进入涉讼房屋，雪豹城公司已实际收回该房屋。在此期间，邓佳菜公司虽未实际使用该房屋，但鉴于其在停止经营后未及时返还房屋，故其应酌情支付雪豹城公司自2003年5月24日起至同年7月14日止的房屋使用费。雪豹城公司要求将邓佳菜公司已支付的押金归其所有的诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。雪豹城公司要求邓佳菜公司返还价值40，000元的桌椅的诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于雪豹城公司要求邓佳菜公司支付相当于六个月租金的违约金440，000元的诉讼请求，法院认为由于合同约定邓佳菜公司承担该项违约责任的条件是其单方面自行退租。根据本案现已查明的事实，邓佳菜公司并未单方解除合同，只是暂时停止经营。故该条款约定的条件并未成就，雪豹城公司的该项请求，法院不予支持。⑶邓佳菜公司基于合同无效要求雪豹城公司返还押金并赔偿经营损失的反诉请求，法院不予支持。邓佳菜公司要求雪豹城公司赔偿装潢损失的反诉请求，法院认为从形式上看，雪豹集团上海公司与邓佳菜公司签订的合同和雪豹城公司与邓佳菜公司签订的合同是独立的两份合同，但事实上两份合同之间还是存在一定的关联。前一份合同雪豹集团上海公司给予邓佳菜公司免租装修期，后一份合同的相应条款亦表明雪豹城公司同意邓佳菜公司在不损坏房屋结构情况下，对租赁房屋进行装潢。现邓佳菜公司对租赁房屋的装潢使用时间并不长，且合同解除后，该装潢仍可以继续使用，故雪豹城公司作为得益者应补偿邓佳菜公司装潢损失。虽然雪豹城公司对房产估价公司出具的估价报告有异议，但由于其未能提供该估价结论明显依据不足等足以使法院对该估价结论的效力产生动摇的证据，故其异议理由不能成立。对房产估价公司出具的估价报告，法院予以认定。雪豹城公司补偿邓佳菜公司装潢损失的金额为房产估价公司的估价报告确定的价值。
　　原审法院审理后于2004年4月8日作出判决：一、上海雪豹城有限公司与上海邓佳菜餐饮有限公司2002年8月19日签订的《租赁合同书》于2003年5月24日予以解除；二、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年5月23日止的租金人民币127，780.82元；三、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年5月23日止的物业管理费人民币14，520.55元；四、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年5月23日止的中央空调使用费人民币14，520.55元；五、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年3月及4月的水、电、煤、排污和停车费计人民币54，768.49元；六、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司房屋使用费人民币62，684.93元；七、上海邓佳菜餐饮有限公司已付的押金人民币220，000元归上海雪豹城有限公司所有；八、上海雪豹城有限公司的其余诉讼请求不予支持；九、上海雪豹城有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海邓佳菜餐饮有限公司装潢损失人民币203，000元；十、上海邓佳菜餐饮有限公司的其余反诉请求不予支持。本诉案件受理费人民币15，084元、反诉案件受理费人民币19，010元、评估费人民币15，000元，合计人民币49，094元，由上海雪豹城有限公司负担人民币18，249元，上海邓佳菜餐饮有限公司负担人民币30，845元。
　　判决后，雪豹城公司、邓佳菜公司均不服，上诉于本院。雪豹城公司诉称：1、邓佳菜公司所提供的公证书不具有客观性、真实性且与本案无关联性，不能证明雪豹城公司拒绝邓佳菜公司工作人员进入该房屋之事实，同时邓佳菜公司的工作人员以匿名方式进入大楼不符合双方的交易习惯且违反诚实信用的原则。邓佳菜公司在长达一年多的诉讼期间从未提出恢复经营的要求；2、邓佳菜公司于2004年2月4日将涉讼房屋返还雪豹城公司之事实已经原审认定，但原审又同时认定上述房屋自2003年5月1日起由雪豹城公司控制、2003年7月15日起雪豹城公司已实际收回房屋，上述认定自相矛盾；3、原审以本案起诉状副本送达邓佳菜公司之日视为合同解除日缺乏法律依据。合同解除日应为双方达成合意解除合同，返还房屋之日即2004年2月4日；4、原审关于房屋使用费（自2003年5月24日起至同年7月14日止）的判决违反了双方租赁合同之约定，邓佳菜公司理应承担2003年4月1日起至2004年2月4日止的租金、物业管理费和中央空调费；5、原审所确定的装饰工程现值与评估机构所出具的《估价报告》及《对（估价报告）异议的回复》内容与结论不符。因邓佳菜公司未进行实质性装修，故评估机构对雪豹城公司认可的装潢内容所作出的评估结论2万元更符合客观事实。其次，根据双方合同约定，邓佳菜公司因违约行为所致装潢损失应由其自行承担；6、鉴于邓佳菜公司存在单方面拒付租金、解除合同之行为，按约应承担违约金44万元；7、根据合同约定，雪豹城公司将设备用具出租给邓佳菜公司使用，双方均在物品清单上签字，现租赁合同解除，邓佳菜公司理应返还上述桌椅或赔偿灭失损失。请求撤销原判第一、二、三、四、六、八、九项，改判双方2002年8月19日签订的租赁合同书于2004年2月4日予以解除；判令邓佳菜公司支付雪豹城公司2003年4月1日至2004年2月4日止租金733，330元及同期物业管理费83，330元、中央空调费83，330元；判令邓佳菜公司返还其桌子93张、椅子322把或赔偿相应的损失费4万元；判令邓佳菜公司支付雪豹公司相当于6个月租金的违约金440，000元；驳回邓佳菜公司原审时的反诉请求。
　　邓佳菜公司辩称：双方所签订的租赁合同因雪豹城公司欺诈和误导而属无效，故雪豹城公司的上述理由依法均不能成立。请求驳回雪豹城公司的上诉请求。
　　上诉人邓佳菜公司诉称：雪豹城公司在双方签订租赁合同书前，故意隐瞒上述房屋已由法院依法强制拍卖，该房屋的所有权和使用权已受到限制的事实。鉴于雪豹城公司存在上述规避法律、对抗生效判决、欺骗误导行为，故该合同违背了邓佳菜公司的真实意思表示，应属无效。请求撤销原判第一、十项，改判支持其原审时未获支持的部分反诉请求即确认双方于2002年8月19日签订的租赁合同书无效；判令雪豹城公司返还其押金220，000元，赔偿其经营损失1，080，000元。
　　雪豹城公司辨称：双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在邓家菜公司所称受欺诈、胁迫的情况。法院的强制拍卖并不影响雪豹城公司对上述房屋的使用权，双方所签订的租赁合同应属合法有效，故请求驳回邓佳菜公司的上诉请求。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院审理中，邓佳菜公司承认雪豹城公司所提供的桌椅在签约时经书面清点确认，现上述物品已被邓佳菜公司丢弃、淘汰。
　　本案的争议焦点为：（1）2002年8月19日双方所签订的租赁合同书的效力。（2）租赁合同书解除日的确定。（3）违约责任的确定及相关押金、违约金及经济损失的处理。（4）装潢损失的处理。
　　本院认为，1、雪豹城公司与邓佳菜公司于2002年8月19日所签订的租赁合同书，系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应全面、切实按约履行。雪豹城公司依法享有对本案所涉房屋的使用和收益权。邓佳菜公司在双方签约前曾与案外人雪豹集团上海公司就上述房屋签订有租赁合同和提前终止租赁协议书，在明知雪豹集团上海公司因债务问题无法继续履行合同的情况下，仍与雪豹城公司签订了与原租赁合同内容基本相同的租赁合同书。邓佳菜公司关于雪豹城公司因故意隐瞒真实情况、采取欺骗、误导手段，致上述租赁合同因非其真实意思而属无效之主张，缺乏依据，本院不予采信。本案所涉房屋的拍卖仅涉及房屋的所有权，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。邓佳菜公司所称因拍卖而使上述房屋的使用权亦受到限制，缺乏依据。2、关于租赁合同书解除日的确定。双方在原审时已就邓佳菜公司自2003年5月1日停止经营活动未实际使用该房屋、邓佳菜公司于2004年2月4日将房屋返还雪豹城公司之事实及该返还房屋行为属于解除合同性质予以确认，鉴于上述事实，本案的合同解除日应确定为邓佳菜公司实际返还房屋之日即2004年2月4日。3、违约责任的确定。鉴于邓佳菜公司未按约履行支付租金、物业管理费等义务，构成严重违约，应承担违约责任。原审依约支持雪豹城公司终止租赁合同的诉讼请求，并无不当。对邓佳菜公司应支付的租金、物业管理费、中央空调使用费均应计算至合同解除之日。鉴于雪豹城公司关于上述费用于原审时均主张至2004年1月31日止，现要求延长至2004年2月4日已超出原审时之主张，故本院不予支持。对于原审关于房屋使用费的判决，鉴于该费用系发生在租赁关系存续期间，仍属租金性质，故对此项判决应予撤销。4、原审依照公证书认定2003年7月15日起雪豹城公司已实际收回上述房屋应属不当。考虑到邓佳菜公司在停止经营后未及时将房屋返还、雪豹城公司未及时行使租赁合同解除权，故对因此所致扩大之损失，双方均有过错并应合理承担相应之责任。邓佳菜公司对自2003年7月15日起至双方于2004年2月4日解除合同期间（实际计算至2004年1月31日止）所产生的相关费用，可酌情减免，本院酌情确定由邓佳菜公司支付雪豹城公司相关费用的一半。5、雪豹城公司关于返还价值4万元桌椅之主张。该桌椅属于双方在租赁合同书中所确认的由雪豹城公司出租给邓佳菜公司的现有附属设施、设备及用具并在移交清单中予以确认，邓家菜公司对雪豹城公司所主张的桌椅数量并未表示异议，故本院对此予以确认。邓佳菜公司在返还上述房屋时对桌椅未予交接。鉴于邓佳菜公司未按约对该财产进行清点确认，其自行所作处置未获雪豹城公司同意，故理应承担返还责任。考虑到上述物品已经灭失，故邓佳菜公司应承担相应的赔偿责任，具体赔偿数额由本院酌情确定为一万元。6、关于装潢损失的补偿问题。虽原雪豹集团上海公司与邓佳菜公司所签订的租赁合同与本案所涉合同系两份独立的合同，但彼此间存在着事实上的关联。邓佳菜公司所作之装潢虽根据原租赁合同所为，但在双方租赁关系解除后，雪豹城公司对该装潢系实际受益者，故原审判令雪豹城公司补偿邓佳菜公司装潢损失并无不当。7、雪豹城公司关于违约金的主张。根据双方约定，该主张获支持之前提系邓佳菜公司单方面自行退租。鉴于邓佳菜公司停止经营活动的行为并不影响租赁合同的效力，亦无单方面自行退租的事实，故该条款所约定的前提条件并未成就。原审据此对雪豹城公司的该项请求，不予支持应属正确。8、邓佳菜公司基于租赁合同无效而要求雪豹城公司返还押金及赔偿经济损失的上诉请求，缺乏法律和合同依据，故本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市卢湾区人民法院（2003）卢民三（民）初字第47号民事判决第五、七、九、十项；
　　二、撤销上海市卢湾区人民法院（2003）卢民三（民）初字第47号民事判决第一、二、三、四、六、八项；
　　三、上海雪豹城有限公司与上海邓佳菜餐饮有限公司2002年8月19日签订的租赁合同书于2004年2月4日予以解除；
　　四、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年7月14日止的租金人民币253，150.68元，2003年7月15日起至2004年1月31日止的租金人民币242，301.37元；
　　五、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年7月14日止的物业管理费人民币28，767.12元，2003年7月15日起至2004年1月31日止的物业管理费人民币27，534.25元；
　　六、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雪豹城有限公司2003年4月1日起至2003年7月14日止的中央空调使用费人民币28，767.12元，2003年7月15日起至2004年1月31日止的中央空调使用费人民币27，534.25元；
　　七、上海邓佳菜餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海雪豹城有限公司桌椅损失人民币10，000元；
　　八、上海雪豹城有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　一审本诉案件受理费人民币15，084元、反诉受理费人民币19，010，共计人民币34，094元，由上海雪豹城有限公司负担8，252.65元、上海邓佳菜餐饮有限公司负担25，841.35元。评估费人民币15，000元由上海雪豹城有限公司负担。二审案件受理费人民币34，094元，由上海雪豹城有限公司负担5，731.92元，上海邓佳菜餐饮有限公司负担28，362.08元。
　　本判决为终审判决。
审　判　长　周柏良
审　判　员　刘　军
审　判　员　陶永信
二ＯＯ四年八月十六日
书　记　员　马扬宁